Uma espécie de "cartilha do ABC" chegou aos portões dos condomínios horizontais e verticais de Natal, com a distribuição de dez mil unidades do primeiro "Manual do Síndico", concebido a partir de uma parceria feita entre o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Crea/RN) e o Ministério Público Estadual (MP/RN). O documento foi distribuído em duas versões: de bolso e no formato livro.
aldair dantas
O número de condomínios vem crescendo e com eles a quantidade de problemas a solucionar
O presidente do CREA, engenheiro Adalberto Pessoa de Carvalho, diz que o "Manuel do Sindico" foi elaborado a partir de de cinco seminários realizados com os profissionais da construção civil e de administração condominial, diante do boom na construção de edifícios residenciais em Natal e em cidades como Parnamirim e Mossoró.
Adalberto Pessoa contou que tudo começou em 2007, quando o Crea foi procurado "por agentes de controle interno e externo", como as Promotorias de Defesa das Pessoas com Deficiência, do Idoso, das Comunidades Indígenas e das Minorias Étnicas.
Naquele ano, o Crea patrocinou os primeiros cinco mil exemplares da cartilha, enquanto a segunda edição saiu no ano passado. A cartilha de bolso contém as principais questões relativas à acessibilidade e um "check list", cuja finalidade é educativa e preventiva. O manual traz informações precisas sobre as normas de acesso "e a sua aplicação no cotidiano operacional, numa linguagem simples e objetiva".
Para Adalberto Pessoa, a cartilha é de fundamental importância para os síndicos, já que contém orientações sobre como proceder na contratação de mão de obra. "Um eletricista, por exemplo. Ele pode ter trabalhado por 20 ou 30 anos num condomínio, mas estar fazendo tudo errado", disse.
Ele deu o exemplo do incêndio do edifício Joelma, em São Paulo, em 1º de fevereiro de 1974, que foi provocado por um circuito no aparelho de ar condicionado. O eletricista era empregado antigo do prédio, mas não trocou uma fiação que estava errada, provocando o acidente, que matou mais de 180 pessoas. A idéia de criar o "Manual do Síndico", foi tão boa que vai ser copiada pelo Crea de São Paulo.
A manutenção preventiva, "que permite o prolongamento da vida útil dos edifícios, além de proporcionar conforto aos condôminos" é um dos focos .
Segundo Carvalho, a cartilha possibilita aos síndicos, dirimir dúvida e orientar quando a necessidade organizar o espaço que é comum a todos, como também negociar divergências existentes.
Ele deu um exemplo de um condomínio horizontal da cidade, onde o Crea teve de ser chamado, porque um morador levantou o muro de sua casa, impedindo que a piscina do vizinho tivesse a luz solar: "O síndico era responsável por manter a arquitetura do jeito que era, o vizinho foi na justiça e o muro foi rebaixado".
Carvalho ainda explicou que é muito comum, os prédios serem entregues com material inadequado, que põe em risco, inclusive, a segurança dos moradores. Ele citou o caso de um condomínio de baixa renda, do PAR, o Programa de Arrendamento do governo federal, em que as casas foram entregues pela construtora com a fiação abaixo das especificidades exigidas, que colocava em risco a moradia, na hipótese de ocorrer um curto-circuito se vários eletrodomésticos fossem ligados ao mesmo tempo: "O pobre também direito de consumir".
Promotora de Defesa do Idoso e das Minorias Étnicas, Rebeca Nunes, disse que as cartilhas é uma "forma de trabalho mais preventivo", mas existem também questões repressivas, como a assinatura de Termos de Ajustamento de Condutas (TAC) relacionadas a temas de acessibilidade. "Ainda não temos nenhuma ajuizamento de ação na Justiça", ressalvou ela, quanto a área dos condomínios.
A promotora Rebeca Nunes disse que em virtude dos TACs, não preciso acionar a Justiça, em virtude dos acordos feitos para agendamento de prazos e comprometimento em realizar mudanças necessárias nos espaços físicos e comuns a todos os condôminos e até visitantes, como altura de um vaso ou pia sanitárias, distância inadequadas dos banheiros para as piscinas, para os casos de idosos e portadores de deficiência.
Segundo ela, muitos prazos "estão correndo", mas depois de exauridos, explica que o procedimento "é mandar um arquiteto a comprovar se as mudanças foram feitas, mas sempre tem uma coisinha para mexer de novo".
Em último caso, explicou a promotora, dá-se um prazo maior para se concluir "o que ficou de irregularidade". No caso do arquiteto voltar e averiguar se não foi nada terminado, executa-se o TAC, o qual, afirmou, "trata-se de um título extrajudicial", que inclusive prevê a aplicação de multas para esses casos.
Administrar é a principal tarefa
Presidente do Sindicato Patronal dos Condomínios do Rio Grande do Norte (Sipcern), Ismael Benévolo Xavier diz que o Manual do Síndico é "uma ferramenta a mais" para um setor que está em franca expansão. "Só o sindicato tem 1.500 condomínios cadastrados", informou ele, sem falar nos empreendimentos funcionam independentemente.
Para ele, também importante para o setor, é que os condôminos, na hora de contratar um profissional, têm de avaliar a sua capacidade e conhecimento. O sindico, acrescenta, "é como um clínico geral e não pode mais ser apenas um arrecadador, que pega o dinheiro e sai pagando água, luz e funcionários". Por isso, diz Ismael Benévolo, a cartilha que foi distribuída pelo Crea em parceria com o Ministério Público Estadual (MP-RN) também pode ajudar na hora em que um síndico precisa administrar um condomínio: "Tem muitas coisas além da tarefa de gerir recursos financeiros na vida de um condomínio".
Benévolo lembra que ao contrário de hoje, antigamente não havia tantas exigências quanto às questões de segurança e de acessibilidade das pessoas. Ele dá o exemplo das áreas de escapes dos novos edifícios, como prevenção contra incêndios, e que passam pela inspeção do Corpo de Bombeiros.
Ao falar das relações com os condôminos, Benévolo explica que ao se tratar da aplicação de recursos, as decisões têm de sair das assembléias, mas é comum a tomada de decisão pessoal, relacionadas a questões administrativas propriamente ditas e que envolvem áreas comuns do condomínio.
Segundo ele, hoje, aumentou-se muito a responsabilidade do sindico, como também do próprio Sindicato, "devido a velocidade com que se constrói hoje". Ele lembra que o primeiro condomínio de Natal foi o edifício 21 de Março, construído nos anos 60/70, na Cidade Alta. Depois vieram o Sisal, o T. Barreto, na rua João Pessoa e o edifício Salmar, na avenida Deodoro e onde ocorreu o primeiro incêndio de um edifício em Natal.
Atualmente, segundo Benévolo, não apenas a qualidade da construção que é levada em conta. Por causa da violência e da criminalidade, os condomínios estão investindo em segurança privada. Ele explicou que um edifício no Tirol, depois que houve um "arrastão" por ocasião de um assalto, para se entregar uma carta ou correspondência, a pessoa tem que acompanhar uma voz, que orienta como depositar numa caixa: "A gente não fala e nem vê ninguém, vai acompanhando essa voz".
Atribuições do Síndico
• Quem pode convocar assembleia?
Em geral é convocada pelo síndico, mas pode também ser convocada por 1/4 dos moradores, se a Convenção não dispuser de forma diferente.
• O que pode ser votado em assembleia?
A assembléia poderá deliberar exclusivamente sobre a matéria que constar na Ordem do Dia do Edital de Convocação.
• Quem pode ser síndico de condomínio?
Qualquer pessoa pode ser síndico de condomínio, condômino ou não. A Convenção do Condomínio tem o poder de restringir quais pessoas que podem se candidatar à função de síndico.
• Por quanto tempo pode-se exercer a função de síndico?
O mandato do síndico não pode exceder a dois anos, podendo ser reeleito. Algumas convenções determinam que o mandato do síndico terá a vigência de um ano, permitida a reeleição.
•O síndico pode ser remunerado?
Sim. A Lei 4.591/64 determina que a assembleia que eleger o síndico, irá fixar o pró-labore.
•Quais são as atribuições do síndico?
Representar o condomínio, em juízo ou fora dele, nos atos necessários à defesa dos interesses comum; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações de assembléia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação de serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos as contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas à assembléia, anualmente.
Fonte - Sipcern
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Qual o papel do síndico hoje com este boom imobiliário em Natal e outras cidades do Estado?
O síndico é uma personalidade eleita para representar a massa por um determinado período. A expectativa é de que haja uma rotatividade entre os condôminos, e uma maior participação, porque os condôminos não entendem que é necessária a participação freqüente, em assembléias, com sugestões. Ao síndico cabe manter a valorização patrimonial continuada de seu condomínio. A mensalidade não pode ser vista como despesa.
Então o papel do síndico não é só gerenciar conflitos internos dentro de um condomínio?
Absolutamente. Ele tem todo um trabalho administrativo a fazer. E ele tem de contar com uma assessoria completa, por exemplo, para que o seguro do condomínio seja feito para cobrir todo esse tipo de evento e não cause problemas ao próprio fundo, que não haja uma despesa grande o seguro tem de ser feito bem organizado. Qualquer tipo de problema o síndico ou condômino pode acionar imediatamente a empresa de gestão condominial, que acionará o prestador de serviço para resolver o problema, diminuir o desconforto, acionar seguradora. O síndico na verdade tem de ser um supervisor, quem é para resolver problemas entre moradores é uma empresa de gestão, informando que existe um regimento interno para ser cumprido e apresentar para as partes uma solução.
Mas, têm-se a expressão que o síndico é uma profissão e administrador?
Não existe sindico profissional, não existe formação de sindico profissional. Natal já foi vitima e continua sendo vitima de pessoas que se apresentam com esse título de sindico profissional. Vários condomínios, já sofreram duras penas, financeiras inclusive, por causa de síndicos que se dizem profissionais, na verdade não são. Recebem determinada importância, tem até carteira assinada para poder manter o vínculo empregatício, mas não cumpre horário, vai duas horas num condomínio, vai duas horas em outro. Síndico tem que conviver, estar presente, tem de supervisionar.
Síndico não é para representar o condomínio, nem pagar papel de água, luz, contratar funcionários?
Papel de síndico é supervisionar, convocar o conselho, convocar os moradores, discutir, sugerir, com o apoio de uma empresa de gestão. Ele não é xerife.
Existe uma cultura de boa convivência em Natal nos condomínios?
Infelizmente não. A pessoa que adquire um apartamento, na hora que recebe as chaves, entende que aquilo é a sua casa, que o que está em volta daquilo não existe e não é problema dele. O que não é verdade, pra se manter o patrimônio valorizado, tudo o que está em volta dele tem de ser mantido e bem mantido.
*Tribuna do Norte
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